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【星通房產】張保國:新政下房地產基金的投資機遇
 
來源:本站原創 日期:2016年02月24日

今天在這么多投資品種的情況下,怎么找到適合自己的品種,前提是不得不看一下中國經濟何去何從。我一直強調,我們一定要看清未來大勢,勢在哪里,跟著它走就行了。從目前經濟政策來看,這一輪所謂國家牛市,我們一直叫“金融牛市”。金融牛市和這幾年的變化有關系,首先是實體經濟增長乏力。實際上也是從整個GDP增速破8以后,實際上實體經濟對資金需求變革沒有那么迫切,當然,這一定會加速資金向虛擬資金流動。同時也有一個新問題的出現,涉及到一個比較重要的政策,就是人民幣國際化。就是說目前利率市場化,對內是利率市場化,對外是資本的兌換。目前房價處于相對高位,股市這么牛,在這樣的情況下實行資本的自由兌換,會不會出現大量資金做空中國股市或者是房產市場,實現它的套利,我覺得誰是一個問題。

目前,實體經濟增長乏力,再加上外部比較大的問題,中國政策和美國政策反向而行,美國經歷了08年金融危機之后有了強勁復蘇,到今天為止,它強勁復蘇。所采取措施無非兩條,第一是繁榮資本市場,和今天的中國一模一樣,未來我們對抗經濟下行參照美國08年的一些政策,實現金融牛市,讓所有人賺錢,刺激消費。企業有了錢,加速產業鏈并購,這樣的話才真正繁榮或者扶持高端制造業,這兩條讓美國實現了經濟復蘇。復蘇之后,又加息維持美元地位。今天已經是第二次還是第三次降息,不知道今年有沒有機會破2,我覺得有可能,今年不僅僅是降準,現在是1.25,今年很有可能破2,我們希望通過降息刺激資金流動,美國反向而行對我們的基本面也是非常獨立的面。

為什么這樣講?所有人在看任何事物的表象,中國經濟接下來會往哪兒走,我們選擇什么樣的投資品種,要做一個有的判斷,這是一方面。也許中國經濟這么多年的高速增長,一直靠投資拉動,這幾年開始,我們也希望通過消費進行更大的刺激。當然我個人的觀點,我對這個倒并不是太樂觀,因為這個國家的消費在GDP的消費比重,其中一個因素是農民在整個國家的占比所決定。美國的農民只占總人口的2%,我們現在有4億農民,應該不止,以前是7%,現在大量城鎮化,應該也在5個億以上。所以,我們離靠消費驅動的路還比較遠。我們實施的政策,期望通過倒逼,通過還原資本市場把資金逼出來,當然這個愿望很好,能不能實現可能還是需要時間來進行驗證。

探討過基本面之后,探討一下房企行業。我自己的觀點非常明確,我記得去年第六屆中國房地產年會時,當時我的原話是“從2014年開始,除了有比較好的市場開發能力,好的銷售能力,好的融資能力房企之外,更多的房企要思考的問題是轉型或者轉行”,這個問題比較嚴肅。因為從2014年開始,整個房地產行業已經呈現了趨勢性的市場。跟目前的股市也比較像,以前這么多年來中國房地產是趨勢性市場,換句話說,大勢往這兒走,不管是賣房子的,還是做建材的,只要是中國房地產行業中間的一個環節,都能夠賺到錢,很容易,就像去年的股市一樣,不管什么股,只要挑一個買了就會賺錢,這就是勢。

但今天是不是一樣呢?我對房地產的觀點,這個趨勢性市場一去不復返,現在已經變成結構性市場,什么人有機會?開發商有機會。包括購房,第一是限制,一些大城市都看得懂的市場,北京、上海,上海拿地最近的一個數據非常樂觀,北京、上海二手房成交量實現非常大的回升,這些非常好的市場對購房仍然有限制,所以普通投資者通過買房實現理財的目的不現實。順便說一下中國股市,從歷史經驗來看,當然也有悲觀的論點,秦碩說,覺得中國的今天類似于85年的日本,今年的股市10000點到40000點時間非常短,隨后就破裂。到今天雖然大家眼花撩亂,財富增值非常快,但仍需要像巴菲特說的一樣,在別人瘋狂的時候,我們要冷靜,在別人都很冷靜的時候,我們要更開朗。

今年一到四月份,商品房的銷售面積在下滑,注意它在收窄。2013年下半年,長富匯銀做了一個判斷,媒體上也說了這個觀點,當時我們說根據房地產發展周期,五年一周期,當時我們預測2014年是房地產很難的一年,當時也更明確的說在2015年的第二季度房企會出現一定程度的回暖,現在應該說印證了我們的判斷。今年3月份的時候有一個行業會議,問我們今年對市場的判斷,當時我說今年市場不會太快。為什么有這樣的判斷?因為從930之后,國家的一系列刺激政策,無論是各方主體還是代表政策,或者是公積金等等,上周濟南就有一個更大的放寬,第二套首付三成。除了一線城市,地產政策都在大規模釋放,一定會刺激市場復蘇。但目前的復蘇還沒有看到太大的效果,主要是政策需要一定的消化時間。目前在北上廣深,深圳的房價漲幅已經非常厲害。政策的效應傳導需要一定的時間,每次房價增長一定是從一線城市開始。杭州的成交量恢復很快,但價格并沒有沒有明顯回升,這不會持續很久,下半年會看到杭州一些比較好的區位,房價會有比較明顯的回升。同時今天的市場不會太壞,也不會太壞,因為無論是樓市還是股市,市場信息是非常重要的一方面。前段時間,到了一些三四線城市做了大量數據調查,數據不講了,最根本的原因是市場信息沒有撿起來,很多人不是說不想買房,而是想買房,但還在等著價格下降。

另一方面,涉及到企業資金,講到目前我銀行對房地產的支持不是很樂觀,中國70%的房企會被市場淘汰。從去年開始,未來幾年之內,每年有大量的房企倒閉,因為這個市場無論是人才、資金,所有的優勢資源向大房企集中,小房企拿錢,越來越難,這些小房企會被慢慢淘汰。從銀行方面,目前還有一個問題,銀行去年930之后,比如說對個人住房貸款優惠,我覺得政策執行不利是一方面。我聽到優惠最多的是八折,7.5折的利率優惠很少有銀行實施,房企變得更難。剛才已經講了土地市場,目前拿一個樣本,上海的土地市場,前段時間住建部出了一個土地供應,對土地的供應本身就在減少,所以房企能拿到地就不錯了。

所以,對房地產行業的幾點判斷:剛才已經講了,整個行業迎來轉型期,同時最明顯的特征是分化。還有就是行業集中度,所有優勢資源快速向大型企業集中,或者說在區域內有了明顯的口碑,區域性的開發商善于在本地開發適合本地的品種,研發能力也比較強。目前對大量商業地產持有成本非常大,開始向城市開發轉變,商業配套會逐步增加。但我們看到萬科、龍湖等等這些開發商也開始向輕資產轉變,昨天喻亮也說要打造萬科喜,進行運營。去年930年之,今年330的二號房新政,包括降息降準,市場托底效應也在逐步顯現。

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